avocat Paris Michel Menant

Droit des baux d’habitation à loyers modérés, impayés et copropriété

Droit des baux d’habitation à loyers modérés : un traitement rapide intégrant tous les aspects juridiques et humains de chacun des dossiers

Il s’agit des contentieux qui ont un rapport avec le contrat de location.
Dans ce domaine, par le nombre de dossiers traités depuis plus de trente ans, le Cabinet a acquis un savoir-faire qui lui permet d'assurer, dans les meilleures conditions, un contentieux important, tout en considérant chaque dossier comme un dossier unique avec les aspects juridiques et humains qu'il comporte.
Ce contentieux est large et il s’agit notamment des problèmes :

  • d’inoccupation,
  • de cession de bail, et sous location,
  • de défaut d’assurances : il s’agit d’agir dans l’urgence compte tenu de la gravité des conséquences d’une absence d’assurance contre les risques locatifs,
  • de troubles de voisinage (nuisances sonores, nuisances olfactives, défaut d’entretien locatif, problèmes d’incivilité, insécurité, chiens dangereux) : dans ces dossiers sensibles, le Cabinet fait son maximum, en liaison avec les greffes, obtenir des dates d’audiences les plus proches possibles, malgré l’encombrement des Tribunaux d’Instance. Lors des plaidoiries, les avocats mettent l’accent sur les graves préjudices subis par le voisinage qui est en droit de bénéficier d’une jouissance paisible des lieux loués car il en va également de la responsabilité du bailleur. Ce dernier subit en effet un préjudice dans la gestion de ces dossiers souvent difficiles à appréhender pour les gérants d’immeuble, contraints d’apaiser les relations entre les locataires et avec les gardiens.
  • Squat, occupation illégale de logement : le Cabinet choisit une procédure d’urgence afin d’obtenir une décision d’expulsion immédiate, sans trêve hivernale ou délai d’expulsion, et avec astreinte.
  • du paiement de charges locatives (acquisition de clauses résolutoires, litiges relatifs au Supplément de Loyer Solidarité, aux charges récupérables, consommations d’eau). Pour ces dossiers, le cabinet prend le temps nécessaire avec le client pour réunir les pièces justificatives : factures, décomptes détaillés, relevés de charges et expliquer précisément au magistrat en quoi la dette est bien exigible.
  • de troubles de jouissance,
  • de travaux,
  • des locations de parkings,
  • litiges relatifs au droit des locataires à accéder à la propriété,
  • Les parkings comme accessoire ou non du bail ont été source de nombreux litiges dont le Cabinet a eu à connaitre,
  • En ce qui concerne l’accession à la propriété, le Cabinet a eu à connaitre de litiges relatifs aux plafonds de revenus des candidats.


Les avocats du Cabinet s’appliquent à présenter des dossiers complets et pertinents afin de garantir une image positive et responsable de leur travail et de leurs clients.
En effet, tant en ce qui concerne le nombre de dossiers qui leur est soumis à chaque audience, qu’en ce qui concerne la nature de chacun d’eux, et compte tenu de la gravité des situations en cause, il est apparu nécessaire, parfois, de rencontrer les magistrats.
Précisément, à l’occasion de changement de magistrats, il arrive que ceux-ci souhaitent une rencontre afin de nous permettre de les aider dans le traitement des dossiers.
A titre d’exemple,  tel Président de Tribunal d’Instance prend directement contact avec le Cabinet pour qu’une réunion soit organisée concernant la question des délais de paiements qu’il peut être amené à accorder dans l’attente de l’intervention du FSL.

Certains magistrats – lorsque le nombre de dossiers le justifie, organisent des audiences spéciales consacrées aux bailleurs sociaux.

Le contentieux des impayés de loyers : une approche juridique et humaine destinée à préserver les intérêts et l’image du client

 

Considérant  que la plupart des clients du Cabinet sont des organismes de logements sociaux, le Cabinet traite ces dossiers à la fois une grande rigueur juridique tout en considérant profondément l’aspect humain intrinsèque à ce type de contentieux.
Lorsque qu’un des avocats du Cabinet plaide une affaire pour non paiement de loyer, celui-ci assure la mission qui lui est confiée par son client avec fermeté conformément aux instructions contenues dans la lettre d’envoi du dossier, mais il s’exprime toujours avec respect et délicatesse envers les locataires assignés. C’est un point très important apprécié des magistrats.
Lors des plaidoiries, les avocats du Cabinet s’appliquent à valoriser l’image et l’activité du client en soulignant, par exemple, les approches amiables restées infructueuses et surtout le dispositif social mis en œuvre avant l’introduction de la procédure.
Pour tous ces dossiers, les liens professionnels avec les magistrats sont essentiels.

 

Une longue expertise dans le contentieux des charges locatives

Le Cabinet a une grande habitude de ces dossiers et les recours dans ce domaine sont en effet très nombreux.
C’est ainsi que le Cabinet a eu à connaitre des problèmes de répartition de charges du chauffage, notamment à l’occasion de litiges concernant des centres d’hébergement de travailleurs, mais aussi d’immeubles d’habitation classiques.
Le Cabinet a traité de la question, aujourd’hui réglée par le décret (n°2008-1411 du 19 décembre 2008), des charges des gardiens d’immeuble.

 

Droit de la copropriété : un Cabinet spécialisé en recouvrement de charges

Le Cabinet est régulièrement saisi, par les syndics et administrateurs de biens de dossiers relatifs aux contentieux de charges, de travaux, des assemblées générales.
Le Cabinet est rompu au recours en paiement des charges de copropriété.
Il traite aussi de toutes questions ayant un rapport avec le règlement de copropriété et notamment les litiges concernant les répartitions en tantièmes des charges et les contestations d’assemblées générales.
Il assiste aussi les copropriétaires lors des assemblées générales et lors des expertises judiciaires
Dans un domaine connexe, pour ses clients institutionnels, le Cabinet a traité des dossiers importants concernant, par exemple, les Associations Syndicales libres (ASL).

Le traitement de l’insécurité dans les grands ensembles immobiliers : un Cabinet précurseur.

En ce qui concerne les problèmes liés à l’insécurité dans les grands ensembles immobiliers, le Cabinet a été un précurseur en tentant d’innover dans le domaine de la preuve.
Le problème majeur posé par ces dossiers est constitué, le plus souvent, par l’impossibilité de recueillir des témoignages, les témoins se trouvant totalement paralysés par la peur de représailles. Un travail important a été accompli dans ce domaine qui avait pour but d’engager des procédures en résiliation de bail tout en assurant la protection des témoins et y compris la protection des employés de l’Etablissement.
Le Cabinet a été le premier à présenter des requêtes afin de nomination d’huissiers constatant avec obligation absolue d’assurer l’anonymat des témoins. Nombre de dossiers ont ainsi pu aboutir.
En plus de ces constats, le Cabinet a travaillé avec les services de police et les parquets afin d’obtenir des copies de Procès-verbaux de police permettant d’établir la réalité des troubles causés par certaines personnes.
Le Cabinet est également en relation étroite avec les juges d’instruction et le parquet afin de faire avancer le plus rapidement possible les mises en examen des auteurs de troubles et leur comparution devant le Tribunal Correctionnel.
Le Cabinet a aussi organisé des réunions de travail à la demande d’importantes sociétés d’HLM de la région parisienne, à l’attention des gardiens d’immeubles et de gérant d’immeubles, afin de les conseiller sur les actions à entreprendre dès qu’il y a eu une agression.
Le Cabinet a été consulté pour faire un audit juridique se rapportant à la mise en place de système de télésurveillance dans de grands ensembles immobiliers HLM situés à Creil et à Aulnay-sous-Bois et Corbeil-Essonnes.
Le Cabinet a organisé des conférences professionnelles sur les problèmes d’insécurités dans les grands ensembles immobiliers qui se sont déroulées dans les locaux de l’Assemblée Nationale et dans ceux du Sénat, réunissant ainsi députés, sénateurs, magistrats et professionnels du droit.
De très nombreux logeurs sociaux d’Ile de France participaient à ces conférences.
Le service juridique de l’UNION HLM participait activement à ces conférences lesquelles ont abouti à quelques avancés significatives dans le domaine des procédures pour troubles graves de voisinage et incivilités. (Problème d’occupation des halls d’immeuble, violences, dégradations vandalisme etc. …)
Le Cabinet a ainsi initié beaucoup de procédures en résiliation de bail contre des locataires ayant des chiens dangereux de première catégorie (chiens d’attaques).